Baden-Baden, der Futurismus und die Realität

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts entwickelte sich eine künstlerische, literarische und politische Bewegung, die den völligen Bruch mit der Überlieferung und ihren Traditionswerten forderte. Diese, als Futurismus bezeichnete, Avantgarde-Bewegung brachte unter anderem neue Formen in Musik, Literatur, der bildenden Kunst und in der Architektur hervor.

Zu Beginn des dritten Jahrtausends hat der Futurismus in besonderer Weise Einzug im Oostal gehalten.

Der Plan war im wahrsten Sinne des Wortes "glänzend".

Auf einem Gelände von mehr als 60000 Quadratmetern, auf welchem sich fast ein halbes Jahrhundert lang die Kaserne der
französischen Besatzungsarmee befunden hatte, sollte ein so genanntes "Fachmarktzentrum" entstehen. Zwei vollkommen verglaste Kugelabschnitte oder Kugelkappen sollten Einkaufs- und Autoabstellmöglichkeiten bieten.

Diese ungewöhnliche Architektur hätte den westlichen Eingang zur Stadt nicht nur für Kaufwillige zur Attraktion werden lassen können, sondern hätte der internationalen Urlaubs- und Bäderstadt ein baukünstlerisches Glanzlicht beschert. Dieser Satz im Konjunktiv, der Möglichkeitsform, war zu Beginn des Jahres 2003 noch Indikativ, Wirklichkeitsform.

Im März 2003 war der Kaufvertrag mit dem Investor unterzeichnet worden. Für die Adler Real Estate AG hatte man sich entschieden, weil deren futuristisches, Stadtbild prägendes Konzept überzeugte. Futuristisch war der Entwurf allemal, also völlig mit Überliefertem brechend. Es sollten nicht nur statt der üblichen Riesenkästen in einem verglasten Kugelabschnitt Verkaufsflächen auf vier Stockwerken entstehen und in dem zweiten Glasgebilde Parkraum geschaffen werden, es sollte auch geothermische Energie an Stelle konventionell gewonnener Energie zum Einsatz kommen. Die Fertigstellung war für Ende 2005 geplant, das Investitionsvolumen war mit rund 60 Millionen Euro veranschlagt und es wurde die Absicht bekräftigt, die Architektur keinesfalls zu verändern.

Bald schon wurde zweierlei klar:

Das vom Investor ausgearbeitete Verkaufsflächenangebot überstieg das Limit von 20000 Quadratmetern um 2800 Quadratmeter und eine Reihe Baden-Badener Experten äußerte Zweifel daran, dass der hochwertige Bau in der geplanten Form realisiert werde.

Beim innerstädtischen Einzelhandel keimte Widerstand und Skepsis auf, sollte das "Ufo", wie das Glasgebilde bald im Volksmund genannt wurde, doch auch Raum für innenstadtrelevante Waren bieten. Weder ein eigens in Auftrag gegebenes Konzept zum Zusammenwirken von Händlern in der Innenstadt und den noch nicht ausgemachten Händlern im Fachmarktzentrum, noch Gespräche zwischen Investor und Einzelhändlern konnten die ablehnende Haltung reduzieren, obwohl die Kurstadt nachweislich einen Mangel an Waren, die im unteren Preissegment angesiedelt sind, aufweist und seit Jahren fast die Hälfte der Kaufkraft ihrer Bürger ins Umland abfließt.

Als ein einheimischer Kaufmann gar die Absicht äußerte, in der Nähe des Festspielhauses ein
Nahversorgungszentrum für die Innenstadt zu bauen, um wenigstens einen Teil des Mangels zu beheben, zementierten sich die Fronten.

"Finanziell und rechtlich" gebunden habe sich die Stadt (BT, 27.9.2003) wurde ebenso argumentiert wie auf die Einmaligkeit des auffälligen Bauwerks und seine prognostizierte Anziehungskraft zum Wohle der Stadt gepocht wurde.

Ein Raumordnungsverfahren, vom Regierungspräsidium Karlsruhe durchgeführt, ließ den Indikativ, die Wirklichkeitsform, mit dem Bau zweier gläserner, jeweils viergeschossiger Kugelabschnitte werde in der zweiten Hälfte des Jahres 2004 begonnen werden, allmählich unwirklich werden. Zum Jahresende 2003 stand fest, die geplante Verkaufsfläche müsse verkleinert werden. Von Geothermie-Nutzung war gar keine Rede mehr. Im Februar 2004 war von einer etwas anderen, aber dennoch spektakulären Architektur zu lesen, und dass die Investitionssumme niedriger ausfallen werde. (BT, 23.2.2004) Im März 2004 stimmte das Regierungspräsidium dem Bau eines Fachmarktzentrums zu, allerdings mit einer auf 17900 Quadratmeter verringerten Verkaufsfläche.

Die Stadtspitze zeigte sich erleichtert. Von den beiden verglasten Baukörpern, weswegen der Adler Real Estate AG seinerzeit der Zuschlag erteilt wurde, war nichts mehr zu hören oder zu lesen. Am 22. April 2004 wurde die "Feinplanung" des umgearbeiteten Baukonzepts vorgestellt: Zwei Rundbauten mit je einer Einkaufs- und einer Parketage darüber, deren Fassade in "Holzoptik" komplett umschlossen ist und teilweise bedruckte und hinterleuchtete Fassadentafeln zu Werbezwecken erhält. (BT, 23.4.2004). Die Lichtdurchflutete "Erstausgabe" war zu einem Rudiment mit je einer Rotunde mit Glasdach im Mittelpunkt jedes Baukörpers verkommen.

Das einzige, was vom Ursprungsplan geblieben ist, ist die runde Form der Baukörper. Mehr nicht. Statt eines glänzenden Ufos sind überdimensionierte Käseschachteln mit Autogarnitur angesagt. Denn, wenn auch im Herbst 2003 getöst worden ist, die Stadt habe sich finanziell und rechtlich gebunden, so scheint, falls das Getöse gerechtfertigt gewesen ist, eine solche Bindung recht einseitig gehandhabt worden zu sein. Der Investor ist offenbar ohne Rechtsbindung an das Konzept, weswegen er den Vorzug vor Mitbewerbern bekommen hatte, geblieben. (BT, 30.4.2004)

Der völlige Bruch zum Futuristischen und damit - im Umkehrschluss - die Rückkehr zu Überlieferung und alten Werten scheint vollzogen. Dem Ufo wurde zwar die Landegenehmigung erteilt, es war jedoch noch nicht einmal im Anflug begriffen.

Die Stadt im Oostal ist zu gehegten Traditionen zurückgekehrt. Entscheidungen, Entwicklungen und Projekte mit sehr weit reichenden Folgen werden im Gemeinderat gerne "
ignoriert". Diskussionen erspart man sich. So auch, wie das Badische Tagblatt am 5. Mai 2004 kolportierte, im Fall der Wandlung vom Fantastischen zum vermeintlich Realen. Denn noch liegen 63000 Quadratmeter brach. Ob der Baubeginn wirklich erfolgen wird und ob das Projekt, mittlerweile, in 2006 fertig gestellt sein wird, ist eine Frage des Futur(istischen).

Rika Wettstein, Mai 2004



In den jeweiligen Broschüren zu den Kommunalwahlen am 13. Juni 2004 fand das Projekt hie und da Berücksichtigung.

So ließ die CDU drucken: "Wir werden uns dafür einsetzen, dass...
...von Innenstadt-Einzelhandel und Fachmarktzentrum ein gemeinsames Marketingkonzept für Baden-Baden als Einkaufsstadt realisiert wird."

Die SPD formulierte recht allgemein: "Wir wollen der Entwicklung der Cité, des Kasernengeländes und des Gewerbegebietes Flughafen Oos Vorrang einräumen..."

Und die Freien Wähler machten klar:

"Das haben wir erreicht: ...Das Fachmarktzentrum bringt Kaufkraft aus der Region nach Baden-Baden zurück und schafft attraktive Einkaufsmöglichkeiten - eine ideale Ergänzung zu den hochwertigen Angeboten in der Innenstadt...."

Die
Wahlen gingen ins Land und die Broschüren wurden zu Makulatur. Zu befürchten ist, selbst das "modifizierte" Projekt Fachmarktzentrum erfahre ein ähnliches Schicksal.

Von Finanzproblemen der Muttergesellschaft des Investors ist in der Lokalpresse ebenso berichtet worden wie von der Tatsache, dass potenziellen Mietern von Beauftragten des Investors ein Grundriss des Gebäudes vorgelegt wird, in welchem die Gesamtfläche hauptsächlich auf viele kleinere Geschäfte, vornehmlich für das Angebot von Wäsche und Bekleidung gedacht, verteilt ist.

Das Rathaus wolle mit einem "Durchführungsvertrag" die Flächengrößenregelungen so festlegen, dass der Charakter eines Fachmarktzentrums erhalten bleibe, war am 23. Juni 2004 im Badischen Tagblatt zu lesen.

Es mutet schon eigenartig an, dass die Stadtspitze im September 2003 verlauten ließ, die Stadt habe sich finanziell und rechtlich gebunden, während zehn Monate später in den Amtsstuben ein Regelwerk ausgearbeitet wird, das den Investor rechtlich binden soll.   "Voraussichtlich Mitte Juli sollen die gemeinderätlichen Gremien sich damit beschäftigen." (BT, 23.6.2004)

Offensichtlich mag sich vor diesem Termin niemand im Rathaus oder im Stadtparlament mit den Turbulenzen und Ungereimtheiten auseinandersetzen - zumindest öffentlich nicht.

Albert Noll (BT) widmete dem Phänomen, dass sich der gemeinderätliche Hauptausschuss in einer Sitzung vom 21.6.2004 der Ungepflegtheit des Mittelstreifens auf dem Zubringer annahm und keinen Anlass sah, das Geschehen um eines der wichtigsten Projekte für die Stadtentwicklung zu diskutieren, in den Kurstadtspitzen vom 26. Juni 2004 folgenden Kommentar:

"Das Gremium wird schon seine guten Gründe haben, warum es sich nicht zu den finanziellen Nöten der Muttergesellschaft des Fachmarktinvestors äußert. Und auch die Erkenntnis, dass das Fachmarktzentrum nach den derzeitigen Plänen seinen Namen nicht mehr verdient, muss ja nicht unbedingt in aller Öffentlichkeit diskutiert werden. Nur Schwarzmaler bringen derlei immer wieder zur Sprache. Kümmern wir uns lieber um die wichtigen Dinge des Lebens - um unschöne Mittelstreifen beispielsweise."

Ergänzend hinzuzufügen wäre: "Bleiben wir bei der ach so lieb gewordenen Tradition und geben wir einer Veränderung in unserem politischen Verhalten keine Chance!"

Dieser Imperativ scheint das einzig Gemeinsame zu sein, das in Baden-Baden realisiert wird.

Übrigens: Das Gebäude der
ersten Zigarettenfabrik Deutschlands wird zum 30. Juni 2004 geräumt sein. Was mit ihm weiter geschehen soll, ist vollkommen offen. Für 3,5 bis 4 Millionen Euro will das Bundesvermögensamt die Immobilie veräußern. Der für die Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert durchaus als futuristisch einzuschätzende Komplex, der Denkmalschutz genießt, bietet eine Nutzfläche von rund 18000 Quadratmetern. In direkter Nachbarschaft befindet sich brachliegendes Gelände, das mit einer Tief- oder Hochgarage für Kraftfahrzeuge bebaut werden könnte.

Wie wäre es, wenn sich die Herrschaften Stadtregenten und Stadtabgeordneten konstruktiv kritisch mit den Aufgaben auseinandersetzten, ein anziehendes Einkaufsparadies für Einheimische und Auswärtige in einem bereits vorhandenen Gebäude einzurichten und für das Gelände der ehemaligen Kaserne eine andere Nutzung zu ersinnen?



Die Redaktion des ultimativen Stadtführers verfasste einen Leserbrief zum abstimmungsreif vorgelegten Durchführungsvertrag, der Flächennutzungen vorsieht, die nicht unbedingt mehr mit dem ursprünglichen Charakter eines Fachmarktzentrums vereinbar sind, der am 15. Juli 2004 in den Badischen Neuesten Nachrichten und am 19. Juli 2004, just an dem Tag, als der Gemeinderat über diesen Vertrag befinden sollte, im Badischen Tagblatt abgedruckt war.

Man erinnere sich: Die Stadt habe sich "rechtlich und finanziell" in Sachen Fachmarkzentrum in Oos gebunden, wurde im September letzten Jahres argumentiert, als Franz Bernhard Wagener für ein von ihm geplantes Nahversorgungszentrum engagiert eintrat. Damals war das Konzept des Fachmarktzentrums noch jenes, weswegen der Adler Real Estate AG im Frühjahr 2003 das ehemalige Kasernengelände verkauft worden war. Ein Jahr später war vom baulichen Ursprungskonzept kaum mehr etwas übrig geblieben. Und wiederum ein paar Wochen darauf war das Nutzungskonzept derart verändert, dass die Stadtverwaltung mit dem Investor einen so genannten Durchführungsvertrag abzuschließen gedachte. Dieses Regelwerk steht nun zur Debatte.

Der verdutzte Bürger fragt sich: Warum war die Stadt im September 2003 rechtlich gebunden und der Investor nicht?

Danach nimmt er sich der Definition für Fachmärkte an: großflächige Einzelhandelsgeschäfte mit einem breiten und tiefen Sortiment einer bestimmten Branche.

Wenn in einem "Fachmarktzentrum", wie im aktuellen Angebot des Investors offenbar vorgesehen, mehrere kleinere Verkaufsflächen für Waren einer bestimmten Branche vorgesehen sind, dann kann das "Projekt Kasernengelände" nicht als Fachmarktzentrum bezeichnet werden. Damit dürfte den Ausschreibungskriterien nicht mehr Genüge getan sein. Und so müsste es doch möglich sein, eine rechtliche Bindung des Investors an sein gewesenes, ausschlaggebendes Konzept für ein Fachmarktzentrum zu erkennen und die Umsetzung desselben einzufordern.

Sollte einem solchen Unterfangen Misserfolg beschieden sein, bleibt aus Bürgersicht lediglich die logische und rechtliche Konsequenz, sich von diesem Investor zu verabschieden.


Bei einigen Stadträten scheint ein gewisser Denkprozess in Gang gekommen zu sein, denn die vier Gemeinderäte der Bündnisgrünen und zwei der drei FDP-Vertreter stimmten gegen diesen Vertrag. Ein FDP-Rat enthielt sich der Stimme.

Der Rest scheint die Meinung des SPD-Fraktionsvorsitzenden, die Abweichungen von der ursprünglich vorgestellten Lösung seien nicht gravierend, zu teilen. Die CDU glaubt, "dass wir das Projekt zum Erfolg bringen können." Die OB ist gar der Auffassung, die Vereinbarungen mit dem Investor sicherten das Fachmarkt-Konzept auf Dauer.
(BT 20.7.2004)



Neue Verwirrungen um "Fachmarkt-Zentrum"

Am 14. Dezember 2004 überraschte die Meldung, die ADLER Real Estate AG habe sich von ihrer 49%-Beteiligung an der 3C Development AG, dem Entwickler von Fachmärkten und Einkaufszentren, getrennt und diese an APOLLO verkauft.

Damit habe das US-amerikanische Kapitalanlageunternehmen APOLLO, das bereits 50%iger Joint Venture-Partner der 3C Development AG sei, auch die Beteiligung an dem "Einkaufscenter Baden-Baden" übernommen, heißt es in Pressemeldungen.

Womit nicht nur der Investor, mit welchem der Kaufvertrag im März 2003 abgeschlossen worden war, gewechselt hat, sondern offenbar der Charakter des Projekts vom Fachmarktzentrum weg zum Einkaufscenter geändert wurde.



Am 23. März 2005 nahm OB Sigrun Lang alleine, lediglich eskortiert vom Architekten, den ersten Spatenstich vor, berichteten sowohl Badisches Tagblatt als auch Badische Neueste Nachrichten am 24.3.2005.

"Schubkraft und Magnetwirkung" wurde dem Projekt vom Chef der städtischen Entwicklungsgesellschaft bescheinigt, während der Architekt von einem Projekt sprach, "das in der deutschen Einzelhandelslandschaft einzigartig ist". Der Aufsichtsratschef der 3C Development AG sah gar voraus, dass das Projekt erst dann als erfolgreich gelten könne, "wenn es von den Bürgern angenommen wird."

Im Sommer 2005 soll die feierliche Grundsteinlegung stattfinden. Für September 2006 ist die Eröffnung vorgesehen.



Es wurde dann doch Herbst, bis der Grundstein gelegt wurde. Am 8. November 2005 wurde ein symbolischer Grundstein in Form einer Edelstahlhülse feierlich versenkt. Bei dieser Gelegenheit bekam das nach wie vor als Fachmarktzentrum bezeichnete Gebilde auch einen Namen: "Shopping Cité". In "Shopping Cité" sollen zu finden sein: Eletronikmarkt, Lebensmittelmarkt, Drogerie, Schuhangebot, Oberbekleidung, Bücher, Schmuck, Apotheke, Backwaren, Fast Food, Café, Eiscafé, Tanzcafé, chinesische, italienische und türkische Speiseangebote. Wer die noch zur Verfügung stehenden 30 Prozent Restfläche mieten wird, ist offen.

Der Sprecher der 3 C Development AG betonte: "Wir haben bisher alles, was wir versprochen haben, gehalten." Es entstehe eine "besondere Immobilie, die zu der Stadt passt", innovative Architektur werde verknüpft mit innovativen Handelskonzepten. (BT, 9.11.2005)

So ganz reibungslos gestalten sich die Bauarbeiten am Fachmarkt-Einkaufszentrum-Gebilde nicht, hat das Badische Tagblatt am 15. und 16. Dezember 2005 gemeldet. War am 15. noch zu lesen: "Die Baustelle läuft im geplanten Rahmen", obwohl das mit dem Bau beauftragte Unternehmen Heitkamp-Daniel-Haniel mit wirtschaftlichen Problemen kämpft, standen am 16. Dezember "Turbulenzen auf Baustelle" im Mittelpunkt der Berichterstattung. Ein Subunternehmer hat die Arbeit auf der Baustelle unterbrochen und einen Teil seiner Gerätschaften abgezogen.

Der Pressesprecher der Investoren und der Projektsteuerungsgesellschaft betonte allerdings, "negative Auswirkungen auf den Bau seien nicht zu befürchten. Dass es 'Knatsch ums Geld' gebe, sei 'auf dem Bau normal'." Vom Subunternehmen wurde berichtet, es seien noch "Detail-Abstimmungen" mit dem Generalunternehmen erforderlich.

Tja - und der Teufel soll ja bekanntlich im Detail stecken...

Welches Detail letztendlich dazu geführt hat, dass die Eröffnung nun doch nicht, wie vorgesehen, im September 2006 erfolgen soll, sondern "rechtzeitig vor Weihnachten" (Badisches Tagblatt, 3.3.2006), mag von zweitrangigem Interesse sein. Interessant ist, dass seitens des Sprechers des Investors verlautbarte, Herbst 2006 sei als Eröffnungsziel angestrebt. Hingewiesen wurde in diesem Zusammenhang darauf, dass der kalendarische Herbst bis zum 21. Dezember reiche.



Für 16. November 2006 ist die Eröffnung von "Shopping Cité", wie die Zwillingsgebäude heißen sollen, angesetzt. Elf Gastronomiebetriebe werden unter anderem dort zu finden sein.

Das Badische Tagblatt infomierte am 27. Oktober 2006 über eine von den Investoren veröffentlichte Liste der bisherigen Mieter:
33 Mieter umfasst diese Liste:
"Veronika Hock (Baden-Baden, Bistro), Edeka Handelsgesellschaft Südwest mbH (Offenburg, Frischemarkt), Chinapfanne Asia Food Service GmbH (Plauen, China-Restaurant), Hasan Selvi (Baden-Baden, Imbiss), Besey Selvi Oriental Döner & Pizza (Bühl, türkisches Restaurant), Metzgerei Velten (Sinzheim, Bistro), Charles Vögele Deutschland GmbH (Sigmaringen, Textilien), H&M Hennes&Mauritz GmbH (Hamburg, Textilien), L&S Deutschland Schuhhandels GmbH (Wiesbaden, Schuhe), China Restaurant Jade Garden (Ginsheim-Gustavsburg, Chinarestaurant), Eiscafé Tiziano GmbH i.Gr. (Frankfurt, italienisches Eiscafé), Jeans Fritz Handelsgesellschaft für Mode mbH (Hüllhorst, Textilien), C&A Mode KG (Düsseldorf, Textilien), Müller Ltd.&Co. KG (Ulm, Drogeriemarkt), S.Oliver (Baden-Baden, Textilien), Keller+Schneider GmbH (Freiburg, Küchenstudio), SMS Michel Communication GmbH (Maintal, Telecom-Angebote), Apotheke Zimmermann (Baden-Baden), G&T (Kreuzwertheim, Diskothek), Weltbild Plus Medienvertriebs GmbH&Co. KG (München, Buchhandel), Apollo Optik GmbH&Co. KG (Schwabach, Optiker), Manfred Spinner (Lahr, Juwelier), Ditsch Brezelbäckerei GmbH (Mainz), Media Markt (Ingolstadt, Unterhaltungsselektronik), L'Tur Tourismus AG (Baden-Baden, Reisebüro), Friseur Jung GmbH (Ludwigshafen), Stadtsparkasse Baden-Baden, Friseur Klier GmbH (Wolfsburg), Sport Schwend GmbH (Gaggenau, Sportfachmarkt), RSC Retail Store Conception GmbH (Nußloch, Textilien), Ristorante Versilia (Weimar, italienisches Restaurant), A. Rahim Gökcen (Sinzheim, türkisches Restaurant), Burger Superstar (Sinzheim, amerikanische Systemgastronomie)."



Nach der Inbetriebnahme
des Einkaufsgebildes dauerte es gerade einmal drei Monate und acht Tage, bis das Badische Tagblatt am 24. Februar 2007 informierte, es sei geplant, das Fachmarktzentrums an eine angesehene Betreibergesellschaft zu verkaufen. Diese noch nicht namentlich genannte Gesellschaft werde sich "langfristig" binden und das "Shopping Cité" am Markt attraktiv entwickeln.

Zitiert wurde unter anderem Werner Hirth, Geschäftsführer der Entwicklungsgesellschaft Cité: "Es war von Anfang an realistisch, dass der Investor wechselt." Am Gesamtkonzept werde sich nichts ändern: "Die Verträge sind wasserdicht und auf Dauer gesichert."



Am 1. März 2007 war die Verkaufsbestätigung im BadischenTagblatt zu lesen.

Der von Henderson Global Investors (London) aufgelegte Immobilienfonds Herald (Luxemburg) hat die Anteile des Investors Apollo Real Estate Advisors (New York) gekauft. Der bisherige Co-Investor Redos Real Estate GmbH (Hamburg) hält weiter eine Minderheitsbeteiligung.

Der Geschäftsführer der Frankfurter Henderson-Niederlassung wird wie folgt zitiert: "Unsere internationalen institutionellen Anleger wird es freuen, dass wir für unseren Fonds eine solch vielversprechende Immobilie in Deutschland gefunden haben."


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