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"Mutter" Stadt verzichtet
auf 3,8 Millionen Euro

Immobiliengeschäfte in den 90er Jahren zwischen der Stadt und der städtischen Baugesellschaft GSE stoßen bitter auf. Gebäude und Grundstücke sind in der Bilanz zu hoch bewertet worden. Jetzt verzichtet die Stadt auf die Rückzahlung von 3,8 Millionen Euro. Das damit verbundene Ziel: Konsolidierung der Tochter, um Spielraum für dringend notwendige Sanierungen zu bekommen.

Es geschah in den Jahren von 1993 bis 1999: Rund 50 Objekte wurden von der Stadt Baden-Baden auf die Tochter GSE übertragen. Angeblicher Wert: rund 14,1 Millionen Euro. Die Transaktionen erfolgten immer nach dem gleichen Muster: Die Hälfte des Werts der jeweiligen Objekte wurde in das Stammkapital der GSE eingestellt - für die andere Hälfte bekam die GSE ein zinsloses Darlehen seitens der Stadt gewährt.

Im März 2000 übernahm schließlich Werner Hirth die GSE-Geschäftsführung. Und bei Verkäufen stellte sich heraus, dass der Buchwert von so manchem Objekt nicht am Markt zu erzielen war. Folglich ließ der neue Geschäftsführer eine fundierte Bewertung vornehmen. Das Ziel: Werte ermitteln, die der Realität entsprachen. Ergebnis: Bei rund 40 Prozent der ehedem von der Stadt erworbenen Gebäude und Grundstücke ist eine Abwertung erforderlich. Statt eines Buchwerts von 12,8 Millionen Euro sind die Objekte nämlich nur 9 Millionen Euro wert. Die Höhe der notwendigen Wertberichtigung beläuft sich also auf knapp ein Drittel - exakt 3,8 Millionen Euro.

Für ein Privatunternehmen hätte dies schwerwiegende Folgen. Und auch für die GSE hätte die Wertberichtigung zu einem hohen Abschreibungsbedarf und damit zu Verlustausweisung geführt. Doch die städtische Tochter GSE erhält jetzt Hilfe von Mutter Stadt: Auf die Rückzahlung (der Darlehensforderung) wird verzichtet. Das hat der Gemeinderat ohne jegliche Wortmeldung gestern Abend beschlossen - das Thema war zuvor nicht öffentlich im Ausschuss behandelt worden.

Der Darlehens-Erlass macht sich auch in der Stadtkasse schmerzlich bemerkbar: Ab dem Jahr 2006 werden jährlich rund 250 000 Euro weniger aus den ehedem gewährten Darlehen zurückfließen - und das 15 Jahre lang.

Die Objekte sind über die gesamte Stadt verstreut - von der Bergengrün- über die Nelken- bis zur Industriestraße. Die Ursachen der überhöhten Bewertungen werden von der Verwaltung in der Vorlage beschrieben: Die Wertermittlung sei in den 90er Jahren nur "vereinfacht" erfolgt. Zudem habe der "relativ hohe Instandhaltungsrückstau" wegen des Mietniveaus und der Liquiditätslage der GSE "nur in Teilbereichen" abgearbeitet werden können. Ferner sei zu berücksichtigen, dass sich die Werte älterer Gebäude wegen des großen Angebots an neuen Gebäuden "tendenziell abwärts bewegen".

Tatsächlich hatte es in den 90er Jahren immer wieder Klagen über ausbleibende Renovierungen und Sanierungen in den GSE-Gebäuden gegeben. Vielfach hatte sich die GSE auch repräsentativen Neubauprojekten gewidmet. Die Wertberichtigung soll denn jetzt nicht nur der Konsolidierung der Gesellschaft dienen, sondern vor allem auch Finanzmittel für Sanierungen freisetzen. Andernfalls wären viele Wohnungen mittelfristig nicht mehr zu vermieten.

Badisches Tagblatt 14.10.2003

Stiller Akt

Ganz bestimmt: Nicht immer ist das, worüber Stadträte streiten, kommunalpolitisch wirklich wichtig. Meist indes stimmt auch: Worüber Stadträte gar nicht streiten, das kann so furchtbar bedeutsam nicht sein. Denkste! Da hat doch in dieser Woche der Gemeinderat auf die Rückzahlung von 3,8 Millionen Euro verzichtet - Geld, das die städtische Baugesellschaft GSE in jährlichen Raten hätte überweisen sollen. In den kommenden 15 (!) Jahren sorgt dies für Einnahmeausfälle von jeweils 250000 Euro. Nein, kein Finger ist in die Höhe gereckt worden, um von einer Wortmeldung zu künden. Still ruhte das Gremium - Abstimmung in großer Einigkeit, auf zum nächsten Punkt. Darf man sich da wundern? Ja, man darf.

Die Ursache, die jetzt so bitter aufstößt, liegt im letzten Jahrzehnt des vergangenen Jahrhunderts: Von 1993 bis 1999 übertrug die Stadt Baden-Baden der 100-prozentigen Tochter rund 50 Gebäude und Grundstücke. Und dies geschah so: Die Hälfte des Werts der Objekte wurde in das Stammkapital der GSE eingestellt - fur die andere Hälfte bekam die GmbH ein zinsloses Darlehen gewährt. So wuchs das Töchterchen rasch. Und dann - so richtig erwachsen geworden: Die GSE tummelte sich auf vielen Feldern. Darunter waren Neubausiedlungen in Sandweier ebenso wie Prestige-Objekte im Pestelozziweg. Allesamt war ihnen gemein: Es handelte sich nicht um Wohnungs- und Häuserbau, der Familien, die sich an der Einkommensgrenze zum Eigentum befanden, die eigenen vier Wände ermöglichte. Nein, dafür waren sie fast allesamt zu teuer. Damals durfte man sich also zurecht fragen, ob die Koordinaten der Geschäftspolitik (gerade) einer städtischen Baugesellschaft nicht doch einer neuen Justierung bedurften - und zwar hin zu sozial- und gesellschaftspolitischer Kompetenz. Zumal gerade das unterblieb, was heute teuer nachgeholt werden muss: Sanierungen und Renovierungen im Bestand. Das ist, mag sein; sicher weniger spektakulär - aber ganz sicher eine wichtige Aufgabe.

Letzteres ist auch der Grund dafür, warum die Stadt Baden-Baden dem Töchterchen jetzt die Rückzahlung des Darlehens erlassen hat: Es müssen Mittel freigesetzt werden, um peu ä peu den Rückstand aufzuholen. Denn hätte die GSE weiter zahlen müssen, wäre ein ernstes Problem entstanden: 40 Prozent der ehedem übertragenen Objekte standen nämlich mit einem überhöhten Wert in der Bilanz - die Buchwerte entsprachen nicht dem tatsächliche Verkehrswert. Das ist aufgefallen, als so manches Objekt verkauft werderi sollte. Und so ließ der neue Geschäftsführer der GSE die Gebäude und Grundstücke einer eingehenden Bewertung unterziehen. Ergebnis: Die mit 12,8 Millionen Euro bilanzierten Gebäude und Grundstücke sind nur etwas mehr als neun Millionen Euro wert, also rund ein Drittel weniger - exakt 3,8 Millionen, die jetzt erlassen wurden. Das ist heftig. Wie es kommen konnte? Die Verwaltung sieht die Ursache in nur "vereinfacht durchgeführten Wertermittlungen" - wo doch detaillierte Einzelgutachten notwendig gewesen wären. Ferner habe der "relativ hohe Instandhaltungsrückstau" unter anderem wegen des (niedrigen) Mietniveaus und der Liquiditätslage der GSE "nur in Teilbereichen" abgearbeitet werden können. Tja, wer in die Substanz nicht rechtzeitig investiert, muss eben später doppelt zahlen - und leiden.

Damit keine Zweifel entstehen: Nach allem, was zu hören ist, war der Schuldenerlass eine sowohl notwendige als auch sinnvolle Aktion.- zur Konsolidierung der GSE. Und es ist durchaus positiv zu registrieren, dass der "Fall GSE" nicht - nur - im verschlossenen Kämmerlein abgehandelt wurde. Es gab eine Vorlage, die es der Öffentlichkeit erlaubt hat, die richtigen Schlüsse aus dem stillen Akt zu ziehen. Aber ein Pressegespräch, wenigstens eine öffentliche Debatte im Gemeinderat - das wäre eigentlich schon zu erwarten gewesen. Und der Sache angemessen. Schließlich ging es um 3,8 Millionen Euro - oder jährlich 250000 Euro weniger für die Stadtkasse. So ganz unbedeutend ist das wohl nicht...

Patrick Fritsch, BT 18.10.2003

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